Zabranjena naknada pri promjeni zakupca u Zinshaus objektu: § 27 MRG

Kod promjene zakupca u Zinshaus objektu ponekad se traži plaćanje da bi raniji zakupac napustio prostor, a novi zakupac preuzeo ugovor. Potpisivanje takvog dogovora samo po sebi ne čini plaćanje dopuštenim. § 27 MRG zabranjuje više vrsta dogovora i može osobi koja je platila dati pravo na povrat.

Tema je važna i kod prodaje Zinshaus objekta. Nedopuštena naknada može se tražiti nazad između ranijeg i novog zakupca, a istovremeno može predstavljati otvoreni rizik u dokumentaciji objekta. Važno je za šta je plaćanje izvršeno, da li je postojala ravnopravna protivčinidba i kako se dogovor prikazuje u data roomu i kupoprodajnom ugovoru.

Šta § 27 MRG zabranjuje pri promjeni zakupca

§ 27 stav 1 tačka 1 MRG obuhvata dogovore prema kojima novi zakupac mora nešto platiti zato što raniji zakupac napušta ili na drugi način predaje prostor, ako ne postoji ravnopravna protivčinidba. Naziv plaćanja nije odlučujući. Privatna prodaja, naknada za prenos, ulazna naknada ili doprinos za posredovanje mogu ekonomski predstavljati zabranjenu naknadu ako se njima plaća pristup zakupnom odnosu.

Odredba obuhvata i druge zabranjene dogovore, između ostalog plaćanje za odricanje vlasnika od razloga za otkaz i očigledno pretjeranu naknadu za posredovanje zakupa. Zato treba pročitati cijeli ugovorni lanac. Ugovor o zakupu, prijedlog novog zakupca, saglasnost, popis stvari i dogovor o plaćanju moraju se posmatrati zajedno.

Pritisak je posebno vidljiv kada novi zakupac nema sigurnu poziciju dok ne plati. U odluci 1 Ob 62/26p od 27. maja 2026. austrijski Vrhovni sud je u okviru stambenog odnosa po WGG razmatrao sličnu vezu i naglasio da ravnopravna protivčinidba zavisi od objektivne vrijednosti i stvarne veze s novim zakupnim odnosom.

Kada stvari i ulaganja mogu opravdati plaćanje

§ 27 MRG ne zabranjuje svako plaćanje između ranijeg i novog zakupca. Stvarna kupovina ili naknada može biti dopuštena ako se prenosi konkretna protivčinidba i njena vrijednost odgovara plaćanju. To mogu biti određeni pokretni predmeti ili trajno poboljšanje koje novi zakupac preuzima i može koristiti. Iznos mora odgovarati objektivnoj vrijednosti, a ne samo mogućnosti da se dobije željeni zakup.

Za vrijednost su važni vlasništvo, stanje, starost, vijek korištenja i stvarna predaja. Opšti popis je slab dokaz ako nije jasno kome pripadaju ugradnje ili jesu li postale dio objekta. Računi, fotografije, ranije saglasnosti i detaljan zapisnik o primopredaji pomažu da se vrijednost može provjeriti. Privatna procjena ne zamjenjuje pravnu ocjenu.

Samo nazivanje iznosa naknadom ulaganja nije dovoljno. Ako novi zakupac plaća i za izbor, prednost ili oslobađanje stana, taj dio treba posebno provjeriti. Razdvajanje jednog plaćanja na više stavki ne uklanja automatski zabranjeni karakter cijelog dogovora.

Naknadu ulaganja prema § 10 MRG odvojiti od naknade

Zakonska naknada ulaganja prema § 10 MRG ima vlastita pravila. Kod pune primjene MRG-a značajna poboljšanja glavnog zakupca mogu biti nadoknadiva ako su ispunjeni zakonski uslovi. Važni mogu biti vrsta poboljšanja, njegova trajna korisnost, vrijeme izvođenja, amortizacija i propisana obavijest vlasniku.

§ 27 stav 1 tačka 1 MRG izuzima povrat izdataka koje vlasnik mora nadoknaditi ranijem zakupcu prema § 10 MRG. Ta iznimka ne pretvara svako plaćanje novog zakupca u dopuštenu naknadu. Spis mora pokazati da li se preuzima konkretno vrijedno poboljšanje ili se zapravo plaća pristup zakupnom odnosu.

Treba objediniti ugovor o zakupu, saglasnost vlasnika, račune, obavijest prema § 10 stav 4 MRG i dogovor o prestanku ranijeg zakupa. Obavijest je vezana za zakonski rok. Tekst o promjeni zakupaca i naknadi ulaganja detaljnije objašnjava primopredaju i dokumente za zahtjev.

Kako pripremiti zahtjev za povrat zabranjene naknade

Plaćanje suprotno § 27 stav 1 MRG može se prema § 27 stav 3 MRG tražiti nazad zajedno sa zakonskim kamatama. Unaprijed dato odricanje od tog prava nema pravno dejstvo. Za plaćanja suprotna zabrani iz stava 1 odredba u pravilu predviđa desetogodišnji rok zastare. Tačan obračun ipak traži provjeru datuma plaćanja, dospijeća i postupaka koji mogu uticati na zastaru.

Provjera treba obuhvatiti pisani dogovor, poruke o promjeni zakupca, ugovor o zakupu, dokaz plaćanja i opis predatih stvari ili radova. Kod gotovine su posebno važni potvrda, svjedoci i poruke nastale u isto vrijeme. I djelimično plaćanje može imati pravni značaj.

Zahtjev za povrat usmjeren je prema osobi koja je primila zabranjeno plaćanje. U zavisnosti od činjenica mogu biti važne i druge osobe. Opšti zahtjev za povrat bez analize protivčinidbe može oslabiti poziciju. Zato prvo treba rekonstruisati tok plaćanja, pa zatim pravne posljedice.

Dokaze pri promjeni zakupca sačuvati u spisu

Naslov dogovora rijetko odlučuje spor. Odlučuje lanac dokaza. Treba zabilježiti kada je prostor ponuđen, kada je novi zakupac izabran, kada je plaćanje prvi put traženo i koje su stvari stvarno predane. Hronološki spis pokazuje vezu između plaćanja i novog zakupa.

Fotografije i računi sami ne dokazuju objektivnu vrijednost, ali pomažu da se utvrde stanje, vlasništvo i korištenje. Zapisnik o primopredaji treba navesti svaku stvar i razlikovati pokretnu imovinu, ugrađena poboljšanja i obične radove. Stvari koje nisu predane ne smiju se računati kao protivčinidba.

Kod više jedinica upravitelj treba dogovor povezati s ispravnim retkom liste zakupnina i spisom zakupca. Tekst o listi zakupnina i data roomu objašnjava zašto svaka važna informacija mora biti povezana s izvornim dokumentom.

Naknadu otkriti u data roomu i kupoprodaji

Kod prodaje Zinshaus objekta nije dovoljno predati samo važeće glavne ugovore o zakupu. Plaćene ili otvorene naknade, najave povrata, poravnanja i zahtjevi za naknadu ulaganja mogu uticati na vrijednost i garancije prodavca. Potpuna dokumentacija razlikuje dokazani zahtjev, tvrdnju i već riješenu stvar.

Kupac treba provjeriti da li prodavac zna za plaćanja, da li ih je upravitelj zabilježio i da li je raniji ili novi zakupac najavio zahtjev. Prodavac ne treba poznatu okolnost skrivati iza opšte potvrde liste zakupaca. Tekst o data roomu, otkrivanju i garancijama kod prodaje daje širi transakcijski okvir.

U kupoprodajnom ugovoru pozicija se može urediti otkrivanjem, posebnom garancijom, obeštećenjem ili zadržavanjem dijela cijene. Instrument mora odgovarati stvarnom riziku. Opšte zadržavanje teško se oslobađa ako plaćanje i uslov oslobađanja nisu precizno opisani.

Potpuni podzakup posebno provjeriti kao pitanje otkaza

Zabranjena naknada i potpuni podzakup su odvojena pitanja. § 30 stav 2 tačka 4 MRG može predstavljati razlog za otkaz kada je zakupac u cijelosti predao korištenje prostora i kada su ispunjeni zakonski uslovi. Samo postojanje naknade ne rješava to pitanje. Treba utvrditi stvarno korištenje, namjeru povratka, zakupninu i ugovorne okolnosti.

Dogovor o naknadi ipak može biti dokaz stvarne predaje ili ekonomske svrhe. On ne zamjenjuje provjeru razloga za otkaz. Kod provjere spisa korisna je i obrada prepiske sa zakupcima i data rooma, jer objašnjava postupanje s informacijama o korištenju u prodajnom postupku.

Dokumenti koji trebaju postojati prije sljedećeg plaćanja

Prije plaćanja ili potvrde treba sastaviti ugovor o zakupu, dodatke, komunikaciju o promjeni zakupca i tačnu svrhu plaćanja. Kod namještaja ili poboljšanja treba dodati dokaz vlasništva, račune, fotografije, opis stanja i realnu procjenu sadašnje vrijednosti. Kod transakcije Zinshaus objekta dokumenti se zatim povezuju s listom zakupnina i spisom objekta.

Vlasnici i kupci ne trebaju mogući zahtjev za povrat smatrati riješenim opštim odricanjem. Novi zakupci ne trebaju prihvatiti paušalnu naknadu kao uslov ulaska bez provjere protivčinidbe, vrijednosti i veze sa zakupom. Rana provjera omogućava pravilan dogovor ili odgovarajuće osiguranje rizika u kupoprodajnom ugovoru.